No importa que sea EEUU, Europa o Asia. Allí donde hay un mercado inmobiliario tensionado, con precios al alza y familias obligadas a gastar más de lo aconsejable en sus alquileres o hipotecas la pregunta es siempre la misma: ¿Cómo bajar los precios o al menos moderarlos? ¿Existe una fórmula que permita cortar la espiral ascendente del €/m2? En Austin, Texas, lo han logrado. Y en gran medida la clave ha sido una apuesta clara por la construcción de nueva vivienda.

La foto completa, eso sí, es bastante más complicada.

¿Qué dicen las cifras? Que Austin, capital de Texas, la décima ciudad con más población de EEUU, ha logrado reducir el coste de su vivienda. Llega con revisar algunas fuentes para comprobarlo. Según Unlocks MLS, en enero el precio medio de venta en el área metropolitana de Austin era un 4,7% inferior al de hace un año mientras la tendencia a nivel nacional al cierre de 2024 era la opuesta, con una subida de precios del 6%. Redfin también constata un descenso interanual del 3,1%en el precio del metro cuadrado (m2).

News Week se ha hecho eco de algunas ofertas de residencias de lujo de la ciudad que han reducido de forma contundente sus precios. En agosto hablaba de una caída promedio del 7,23% en los precios de las nuevas construcciones, con algunas propiedades rebajadas hasta un 31,33%. En enero citaba una mansión que había rebajado su precio un 50% y en febrero citaba un caso similar con un descenso del 30%.

¿Por qué es importante? En general los expertos que analizan el mercado inmobiliario de Austin hablan, si no de bajada de precios, sí al menos de “estabilidad”. Lo que no está mal si se tienen en cuenta dos factores. Primero, que los últimos datos de la Agencia Federal de Financiamiento (FHFA) muestran el coste de la vivienda ha subido de media en EEUU, con un alza del 4,5% entre el cuarto trimestre de 2023 y el mismo período de 2023. La segunda clave es que las últimas caídas entroncan con las ya registradas en los últimos meses.

Hace justo un año Wall Street Journal (WSJ) informaba de que, si se comparaban con los valores máximos alcanzados en 2022, los precios habían caído en Austin más de un 11%. Ninguna otra área metropolitana de EEUU ha visto abaratarse más la vivienda durante esos años. En cuanto al coste del alquiler, el diario apuntaba a una caída del 7% en solo un año, de nuevo un dato récord en el mapa urbano de EEUU. Hoy se calcula que ya son un 22% inferiores a los de agosto de 2023.

¿Hay más datos? Sí. Meses después, a principios de otoño, Business Insider volvió a poner el termómetro al mercado de la capital de Texas y constató que los precios de las viviendas habían descendido de forma aún más clara con respecto a los picos de 2022. Por entonces la compañía Freddie Mac situaba la caída en un 14% y Zillow en un 18%.

Puede sonar a catástrofe para el mercado inmobiliario, pero lo cierto es que, a pesar de esas caídas, los precios de las casas y apartamentos en Austin se mantenían por encima de los niveles previos a la pandemia. Hace un año Moody´s calculaba que seguían siendo un 35% superiores a lo que cabría esperar por la economía local y los análisis más recientes de Redfin o Norada corroboran que a día de hoy el m2 en la capital texana todavía es más caro que en 2019.

¿Y cuál es la causa? Mejor hablar de causas, en plural. Si Austin ha logrado cortar la escalada de precios de su mercado inmobiliario y que las casas y apartamentos se abaraten es gracias a una suma de factores en los que se combina la apuesta por las nuevas promociones, la sobreconstrucción, el encarecimiento de los créditos hipotecarios y las dinámicas demográficas de la ciudad. Para entenderlo hace falta remontarse unos cuantos años atrás, a un escenario bien distinto en el que los precios crecían a buen ritmo.

¿A qué periodo nos remontamos? A la década pasada y los años previos a la pandemia, cuando los promotores y compradores de Austin se enfrentaban a un panorama muy diferente: una escalada de precios que, según algunas estimaciones, llevó a que el coste promedio de una vivienda en el área metropolitana se encareciese un 63% en cuestión de una década, de 2010 a 2020. WSJ va más allá y apunta a un incremento del 60% en solo un par de años, justo durante la pandemia, superando con creces el aumento de las rentas.

Esos porcentajes se explican sobre todo por una razón: el desequilibrio entre la oferta (escasa) y la demanda (elevada). Tras la crisis financiera de 2008 la construcción de viviendas se había puesto al ralentí mientras el área de Austin destacaba a nivel nacional por el crecimiento de su población: un 33% en cuestión de una década. Solo entre 2020 y 2022 su Oficina del Censo anotó una subida del 5,3%.

¿El motivo de ese boom? Entre otros y dinámicas de la pandemia aparte, la apuesta de compañías como Oracle, Tesla o del propio Elon Musk y su interés por el estado texano. Que hubiese grandes compañías haciendo las maletas para trasladarse a Austin no fue casualidad. Más allá de su entorno, era atractiva a nivel regulatorio e impositivo. El problema es que ese crecimiento caldeó aún más el mercado inmobiliario, haciendo que los precios se disparasen.

¿Y cómo respondió la ciudad? Construyendo. Mucho. Muchísimo. Y rápido. Texas suele presumir de su sector de la construcción y en Austin sacó músculo. Animados por la demanda, los precios al alza y cambios a nivel normativo que se lo pusieron más fácil a los promotores, la capital texana vio cómo su mercado entraba en ebullición. Llega con repasar algunos datos para comprenderlo.

Solo entre 2020 y 2022 se aprobaron planes para decenas de miles de nuevas viviendas de todo tipo. Business Insider recuerda que si en la primavera de 2022 salían al mercado más de 3.000 nuevos inmuebles cada mes, al año siguiente la cifra ya superaba las 5.000.

Se calcula que el parque de viviendas de Austin dio un estirón de más del 8% en unos años, incluyendo tanto casas unifamiliares como edificios de apartamentos y adosados. Al mismo tiempo se pusieron en alquiler miles de pisos. Hace poco Audrey McGlinchy, de la emisora local KUT, aseguraba que en el área metropolitana de Austin se emitieron permisos para nuevas viviendas a un ritmo endiablado, que en algunos casos cuadriplicaba al de ciudades como Phoenix o Atlanta. Todo acompañado, claro, de una inversión milmillonaria.

¿Y qué pasó? No hay alegría que dure cien años. Y la del mercado inmobiliario de Austin no fue la excepción. Una de las razones por las que la gente compraba eran las buenas condiciones para acceder al crédito, pero eso cambió tras la subida de tipos de interés de la Reserva Federal en 2022. En otoño de 2023 la tasa de un préstamo hipotecario medio se situaba a su mayor nivel en dos décadas, lo que tuvo un efecto claro en los precios: comprar dejó de ser interesante. Se cortó la ebullición. Y el mercado bajo marchas.

Hace un año WSJ contaba cómo en Austin había viviendas que se vendían con pérdidas, oficinas vacías en pleno centro o caseros dispuestos a ofrecer semanas de alquiler gratuito para captar inquilinos. En una palabra: “sobreabundancia” de viviendas. El efecto sobre los precios fue claro y el resultado es que aún hoy se encuentran noticias sobre mansiones a la venta tras abaratarse un 30%. Unlock MLS calcula que en enero había alrededor de 9.600 propiedades en “venta activa” en el área metropolitana de Austin.

¿Todo gracias a la construcción? No exactamente. Que la construcción metiese sexta en su día para cubrir la demanda de vivienda en Austin es un factor clave, pero hay otros igual de importantes para entender sus precios actuales: los cambios en la financiación que mencionábamos antes, un enfriamiento en la contratación y también alternaciones a nivel sociodemográfico.

tras los años de crecimiento, Austin se encontró con que entre julio de 2022 y el mismo mes de 2023 su saldo de mudanzas fue negativo. Salieron más personas del condado principal de las que se trasladaron a él, en algunos casos buscando alojamientos más económicos. Business Insider precisa que el 20% de los nuevos habitantes de San Antonio eran precisamente antiguos vecinos de Austin.

¿Es una catástrofe? Es más complicado. Es cierto que algunos propietarios han tenido que vender viviendas perdiendo dinero o rebajando a la mitad sus precios, pero hay algunos indicadores que también se deben tener en cuenta: pese a todo, el precio de la vivienda en Austin sigue siendo superior al de hace unos años, antes de la pandemia, y en enero el valor medio de venta en el área metropolitana superaba los 400.000 dólares, elevándose a 550.000 en la ciudad. De hecho Norada recuerda que el coste medio de Austin sigue siendo ligeramente superior a la media nacional.

Algunos analistas, como James Rodríguez, autor del estudio publicado en BI sobre Austin, argumentan incluso que la ciudad no se encuentra con un problema de exceso de viviendas vacías como el que tuvo durante la crisis de 2008. Es más, sostiene que si la construcción se detuviera por completo “es muy posible que los precios reanudasen su subida”. La gran pregunta que deja botando la experiencia reciente de la capital texana es… ¿Pueden sacar lecciones otras ciudades?

Imágenes | MJ Tangonan (Unsplash), Megan Bucknall (Unsplash) y Florence Jones (Unsplash)

En Xataka | Bruselas tiene miles de viviendas vacías. Así que va a empezar a confiscarlas y a alquilarlas a precio social

A pesar de lo mucho que hemos explorado Marte, teníamos pocas fotos de Deimos, la más pequeña y distante de sus dos lunas. La Agencia Espacial Europea acaba de solucionarlo.

Lanzada el 7 de octubre de 2024, la sonda Hera de la ESA se dirige hacia Dimorfo, el primer asteroide desviado por la humanidad. Entender los efectos del impacto histórico que logró la sonda DART de la NASA en 2022 será la contribución de Europa a la misión internacional de defensa planetaria a medida que detectamos nuevos objetos potencialmente peligrosos en el sistema solar.

Antes de llegar hasta Dídimo, el sistema binario de asteroides del que forma parte Dimorfo, la sonda Hera ha sobrevolado Marte para ganar velocidad. La maniobra de asistencia gravitatoria ocurrió anoche y fue totalmente exitosa: no solo porque Hera acortó su tiempo de viaje en varios meses, ahorrando una cantidad crucial de combustible, sino porque hizo más de mil fotos.

Deimos y la superficie de Marte a través de la cámara de la sonda Hera (ESA)

Moviéndose a 32.400 km/h con respecto a Marte, Hera pasó a tan solo 5000 km del planeta rojo, aprovechando su gravedad para ganar energía. Pero también para fotografiar la luna Deimos a solo 1000 km de distancia, un sobrevuelo histórico que fue posible gracias a que la ESA había ajustado la trayectoria de la sonda para coincidir con el satélite.

Cuando llegaron las imágenes, los científicos de la agencia las proyectaron en una pantalla grande en el Centro Europeo de Operaciones Espaciales. Todos los presentes, entre ellos Brian May, astrofísico especialista en espectroscopia y guitarrista de Queen, estallaron en gritos y aplausos.

Deimos y la superficie de Marte a través de la cámara térmica infrarroja (ESA/JAXA)

Afectada por el acoplamiento de marea, Deimos mira siempre a Marte con la misma cara, así que Hera ha fotografiado su lado alejado, su cara más desconocida. Con 12,4 km de diámetro, Deimos, una luna oscura y cubierta de polvo en forma de patata podría ser un remanente de un gran impacto en Marte o un asteroide capturado por la atracción gravitatoria del planeta.

Durante su sobrevuelo, Hera utilizó por primera vez tres instrumentos científicos fuera del sistema Tierra-Luna: su sensor blanco y negro utilizado para la navegación autónoma, su sensor de imágenes hiperespectrales (que supera los límites del ojo humano en cuanto a colores visibles e infrarrojos que es capaz de detectar) y su cámara térmica infrarroja.

Además de las fotos, el ejercicio ha servido como entrenamiento para la misión principal, pero Dimorfo será un objetivo mucho más complejo de fotografiar: el asteroide de 151 metros de diámetro es la luna de Dídimo, que mide 780 metros. El encuentro entre la sonda y los asteroides debería ocurrir en diciembre de 2026. Dos cubesats que viajan dentro de la sonda ser acercarán a los asteroides.

Imagen | ESA

En Xataka | La NASA y la ESA han dado un giro en sus predicciones sobre el asteroide: los nuevos datos casi descartan el impacto

A Lip-Bu Tan un accidente nuclear le cambió la vida. Fue un alumno prodigioso, y tras licenciarse en Física con tan solo 19 años en la Universidad Nanyang de Singapur, completó un máster en ingeniería nuclear en el MIT. Ese parecía ser su camino, pero en 1979 el accidente de la isla Three Mile provocó una oleada de pesimismo sobre el futuro de estas centrales y, en consecuencia, de las ofertas de empleo.

Así que Tan acabó cursando un máster en administración de empresas en la Universidad de San Francisco. Y a partir de ahí comenzaron sus éxitos. Creó un fondo de capital riesgo llamado Walden y se centró en la industria de los semiconductores y las energías alternativas.

Entre sus inversiones en el sector de los semiconductores destaca la que hizo por ejemplo en Annapurna Labs, que acabó siendo comprada por Amazon y se convirtió en pilar fundamental del desarrollo de chips usados por este gigante en su infraestructura. También invirtió en Nuvia, que acabaría siendo comprada por Qualcomm en 2021.

Además de su papel como inversor, en 2004 fue nombrado miembro del consejo de la empresa de semiconductores Cadence Design Systems. En 2008 le nombraron co-CEO, y acabó liderando la empresa él solo desde 2009 hasta 2021. Durante su gestión las acciones de Cadence crecieron un 3.200% de valor, y se convirtió por ejemplo en uno de los socios estratégicos de Apple.

Esa exitosa gestión hizo que Tan se convirtiera en un fichaje habitual en consejos de administración. Además de participar en el de varias instituciones académicas, Tan dirige los consejos de Hewlett Packard Enterprise, Schneider Electric y, aun más interesante, Softbank.

Tan no coincidía con Gelsinger, y eso es una pista para el futuro

Pero incluso más llamativo que su cargo en Softbank es el que tuvo en Intel: desde 2022 hasta 2024 fue miembro del consejo de administración de esta empresa. Dejó su puesto en agosto de 2024, y curiosamente lo hizo por sus diferencias con la gestión de Pat Gelsinger, el entonces CEO de la empresa.

Según Reuters, esa se debió a varias razones. Por ejemplo, estaba preocupado por el cada vez mayor número de empleados de Intel y también por una cultura en la que la burocracia y la aversión al riesgo estaban demasiado asentadas. También tenía dudas sobre su estrategia en materia de inteligencia artificial, y no logró impulsar una iniciativa para que Intel consiguiera contratos de fabricación de terceras partes.

Todos esos conflictos dejan claro lo que Tan —que tiene 65 años— probablemente plantee para el futuro inmediato de Intel. Analistas como Patrick Moorhead creen que el nuevo CEO realizará importantes recortes de gastos, y eso probablemente signifique una cosa: despidos.

La cuestión es si además Tan impulsará la división de Intel para que la unidad de fabricación (foundry) se separe de la diseño y desarrollo de procesadores. Es lo mismo que AMD hizo en 2009 y le fue bien, y son muchos los expertos que han recomendado que esa escisión se lleve a cabo.

También está la incógnita de cómo logrará Intel convertirse también en un referente en el segmento de los chips para IA. Tienen desde luego productos prometedores, como Gaudi 3, pero necesitan convertirlas en un elemento que los gigantes de la IA abracen, algo que de momento no parece que esté pasando.

El propio Tan escribía ayer un mensaje a todos los empleados, y un mensaje era claro: “Intel será una empresa centrada en la ingeniería“. No daba claves sobre los pasos que dará a corto plazo, pero sus supuestas diferencias pasadas con Pat Gelsinger parecen dejar claro que su gestión será distinta a la que planteó el exCEO.

Tan tiene una ventaja inicial importante para empezar con buen pie: todo el mundo lo conoce. Tanto dentro de Intel como fuera. Sus potenciales clientes en la compañía también, sobre todo porque probablemente han hecho negocios con él mientras estaba en el consejo de Intel o mientras fue CEO de Cadence, que trabajó con numerosas firmas de tecnología y semiconductores. 

Mantiene buenas relaciones con Lisa Su de AMD y con Jensen Huang, de NVIDIA, aseguran en Reuters. Ahora queda por ver si todas esos contactos y experiencia logran que Intel supere la mayor crisis de su historia.

Imagen | Intel

En Xataka | El plan de Intel frente a una TSMC inalcanzable: batir a Samsung y consolidarse como el segundo mayor fabricante de chips