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Austin ha logrado bajar el precio de la vivienda en plena crisis mundial. Una de sus claves: construir muchísimo

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11 meses ago

marzo 13, 2025

No importa que sea EEUU, Europa o Asia. Allí donde hay un mercado inmobiliario tensionado, con precios al alza y familias obligadas a gastar más de lo aconsejable en sus alquileres o hipotecas la pregunta es siempre la misma: ¿Cómo bajar los precios o al menos moderarlos? ¿Existe una fórmula que permita cortar la espiral ascendente del €/m2? En Austin, Texas, lo han logrado. Y en gran medida la clave ha sido una apuesta clara por la construcción de nueva vivienda.

La foto completa, eso sí, es bastante más complicada.

¿Qué dicen las cifras? Que Austin, capital de Texas, la décima ciudad con más población de EEUU, ha logrado reducir el coste de su vivienda. Llega con revisar algunas fuentes para comprobarlo. Según Unlocks MLS, en enero el precio medio de venta en el área metropolitana de Austin era un 4,7% inferior al de hace un año mientras la tendencia a nivel nacional al cierre de 2024 era la opuesta, con una subida de precios del 6%. Redfin también constata un descenso interanual del 3,1%en el precio del metro cuadrado (m2).

News Week se ha hecho eco de algunas ofertas de residencias de lujo de la ciudad que han reducido de forma contundente sus precios. En agosto hablaba de una caída promedio del 7,23% en los precios de las nuevas construcciones, con algunas propiedades rebajadas hasta un 31,33%. En enero citaba una mansión que había rebajado su precio un 50% y en febrero citaba un caso similar con un descenso del 30%.

¿Por qué es importante? En general los expertos que analizan el mercado inmobiliario de Austin hablan, si no de bajada de precios, sí al menos de “estabilidad”. Lo que no está mal si se tienen en cuenta dos factores. Primero, que los últimos datos de la Agencia Federal de Financiamiento (FHFA) muestran el coste de la vivienda ha subido de media en EEUU, con un alza del 4,5% entre el cuarto trimestre de 2023 y el mismo período de 2023. La segunda clave es que las últimas caídas entroncan con las ya registradas en los últimos meses.

Hace justo un año Wall Street Journal (WSJ) informaba de que, si se comparaban con los valores máximos alcanzados en 2022, los precios habían caído en Austin más de un 11%. Ninguna otra área metropolitana de EEUU ha visto abaratarse más la vivienda durante esos años. En cuanto al coste del alquiler, el diario apuntaba a una caída del 7% en solo un año, de nuevo un dato récord en el mapa urbano de EEUU. Hoy se calcula que ya son un 22% inferiores a los de agosto de 2023.

¿Hay más datos? Sí. Meses después, a principios de otoño, Business Insider volvió a poner el termómetro al mercado de la capital de Texas y constató que los precios de las viviendas habían descendido de forma aún más clara con respecto a los picos de 2022. Por entonces la compañía Freddie Mac situaba la caída en un 14% y Zillow en un 18%.

Puede sonar a catástrofe para el mercado inmobiliario, pero lo cierto es que, a pesar de esas caídas, los precios de las casas y apartamentos en Austin se mantenían por encima de los niveles previos a la pandemia. Hace un año Moody´s calculaba que seguían siendo un 35% superiores a lo que cabría esperar por la economía local y los análisis más recientes de Redfin o Norada corroboran que a día de hoy el m2 en la capital texana todavía es más caro que en 2019.

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¿Y cuál es la causa? Mejor hablar de causas, en plural. Si Austin ha logrado cortar la escalada de precios de su mercado inmobiliario y que las casas y apartamentos se abaraten es gracias a una suma de factores en los que se combina la apuesta por las nuevas promociones, la sobreconstrucción, el encarecimiento de los créditos hipotecarios y las dinámicas demográficas de la ciudad. Para entenderlo hace falta remontarse unos cuantos años atrás, a un escenario bien distinto en el que los precios crecían a buen ritmo.

¿A qué periodo nos remontamos? A la década pasada y los años previos a la pandemia, cuando los promotores y compradores de Austin se enfrentaban a un panorama muy diferente: una escalada de precios que, según algunas estimaciones, llevó a que el coste promedio de una vivienda en el área metropolitana se encareciese un 63% en cuestión de una década, de 2010 a 2020. WSJ va más allá y apunta a un incremento del 60% en solo un par de años, justo durante la pandemia, superando con creces el aumento de las rentas.

Esos porcentajes se explican sobre todo por una razón: el desequilibrio entre la oferta (escasa) y la demanda (elevada). Tras la crisis financiera de 2008 la construcción de viviendas se había puesto al ralentí mientras el área de Austin destacaba a nivel nacional por el crecimiento de su población: un 33% en cuestión de una década. Solo entre 2020 y 2022 su Oficina del Censo anotó una subida del 5,3%.

¿El motivo de ese boom? Entre otros y dinámicas de la pandemia aparte, la apuesta de compañías como Oracle, Tesla o del propio Elon Musk y su interés por el estado texano. Que hubiese grandes compañías haciendo las maletas para trasladarse a Austin no fue casualidad. Más allá de su entorno, era atractiva a nivel regulatorio e impositivo. El problema es que ese crecimiento caldeó aún más el mercado inmobiliario, haciendo que los precios se disparasen.

¿Y cómo respondió la ciudad? Construyendo. Mucho. Muchísimo. Y rápido. Texas suele presumir de su sector de la construcción y en Austin sacó músculo. Animados por la demanda, los precios al alza y cambios a nivel normativo que se lo pusieron más fácil a los promotores, la capital texana vio cómo su mercado entraba en ebullición. Llega con repasar algunos datos para comprenderlo.

Solo entre 2020 y 2022 se aprobaron planes para decenas de miles de nuevas viviendas de todo tipo. Business Insider recuerda que si en la primavera de 2022 salían al mercado más de 3.000 nuevos inmuebles cada mes, al año siguiente la cifra ya superaba las 5.000.

Se calcula que el parque de viviendas de Austin dio un estirón de más del 8% en unos años, incluyendo tanto casas unifamiliares como edificios de apartamentos y adosados. Al mismo tiempo se pusieron en alquiler miles de pisos. Hace poco Audrey McGlinchy, de la emisora local KUT, aseguraba que en el área metropolitana de Austin se emitieron permisos para nuevas viviendas a un ritmo endiablado, que en algunos casos cuadriplicaba al de ciudades como Phoenix o Atlanta. Todo acompañado, claro, de una inversión milmillonaria.

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¿Y qué pasó? No hay alegría que dure cien años. Y la del mercado inmobiliario de Austin no fue la excepción. Una de las razones por las que la gente compraba eran las buenas condiciones para acceder al crédito, pero eso cambió tras la subida de tipos de interés de la Reserva Federal en 2022. En otoño de 2023 la tasa de un préstamo hipotecario medio se situaba a su mayor nivel en dos décadas, lo que tuvo un efecto claro en los precios: comprar dejó de ser interesante. Se cortó la ebullición. Y el mercado bajo marchas.

Hace un año WSJ contaba cómo en Austin había viviendas que se vendían con pérdidas, oficinas vacías en pleno centro o caseros dispuestos a ofrecer semanas de alquiler gratuito para captar inquilinos. En una palabra: “sobreabundancia” de viviendas. El efecto sobre los precios fue claro y el resultado es que aún hoy se encuentran noticias sobre mansiones a la venta tras abaratarse un 30%. Unlock MLS calcula que en enero había alrededor de 9.600 propiedades en “venta activa” en el área metropolitana de Austin.

¿Todo gracias a la construcción? No exactamente. Que la construcción metiese sexta en su día para cubrir la demanda de vivienda en Austin es un factor clave, pero hay otros igual de importantes para entender sus precios actuales: los cambios en la financiación que mencionábamos antes, un enfriamiento en la contratación y también alternaciones a nivel sociodemográfico.

tras los años de crecimiento, Austin se encontró con que entre julio de 2022 y el mismo mes de 2023 su saldo de mudanzas fue negativo. Salieron más personas del condado principal de las que se trasladaron a él, en algunos casos buscando alojamientos más económicos. Business Insider precisa que el 20% de los nuevos habitantes de San Antonio eran precisamente antiguos vecinos de Austin.

¿Es una catástrofe? Es más complicado. Es cierto que algunos propietarios han tenido que vender viviendas perdiendo dinero o rebajando a la mitad sus precios, pero hay algunos indicadores que también se deben tener en cuenta: pese a todo, el precio de la vivienda en Austin sigue siendo superior al de hace unos años, antes de la pandemia, y en enero el valor medio de venta en el área metropolitana superaba los 400.000 dólares, elevándose a 550.000 en la ciudad. De hecho Norada recuerda que el coste medio de Austin sigue siendo ligeramente superior a la media nacional.

Algunos analistas, como James Rodríguez, autor del estudio publicado en BI sobre Austin, argumentan incluso que la ciudad no se encuentra con un problema de exceso de viviendas vacías como el que tuvo durante la crisis de 2008. Es más, sostiene que si la construcción se detuviera por completo “es muy posible que los precios reanudasen su subida”. La gran pregunta que deja botando la experiencia reciente de la capital texana es… ¿Pueden sacar lecciones otras ciudades?

Imágenes | MJ Tangonan (Unsplash), Megan Bucknall (Unsplash) y Florence Jones (Unsplash)

En Xataka | Bruselas tiene miles de viviendas vacías. Así que va a empezar a confiscarlas y a alquilarlas a precio social

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El Google Pixel 10 de 256 GB más barato que nunca, un Honor con ocho regalos, ofertas en auriculares Xiaomi y más. Cazando Gangas

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9 minutos ago

febrero 13, 2026

Andres Oviedo

Hoy es viernes y eso significa que volvemos con un nuevo Cazando Gangas. Esta semana hemos encontrado muy buenas ofertas en lo relacionado con tecnología, sobre todo en telefonía y relojes inteligentes. Si estabas esperando esa gran oferta para renovar el móvil u otros dispositivos, hoy vamos a repasar lo mejor de lo mejor que hemos encontrado durante estos últimos días.

Honor Magic8 Pro por 1.234,05 euros con cupón, un móvil con regalos valorados en más de 800 euros.
Google Pixel 10 por 644,14 euros al registrarse en la tienda, el mejor precio que hemos visto hasta la fecha en su configuración de 256 GB.
Google Pixel Watch 4 por 279 euros al tramitar la compra, un precio muy ajustado en su versión LTE.
Ugreen FineTrack Smart Finder por 25,65 euros, una alternativa en pack a los AirTag de Apple.
Xiaomi Redmi Buds 5 Pro por 34,99 euros, unos auriculares Bluetooth con mucha batería y cancelación activa de ruido.

Honor Magic8 Pro

El Honor Magic8 Pro ahora mismo tiene un descuento bastante pequeño del 5% al utilizar el cupón AES2026, con el que se queda por 1.234,05 euros. Si está en este listado es porque incluye un enorme surtido de regalos, de los más grandes que hemos en la tienda hasta la fecha.

Se trata de un buen móvil que incorpora el Snapdragon 8 Elite Gen 5 junto con 12 GB de RAM y 512 GB de almacenamiento. Su batería soporta carga rápida de 100W y además viene con un buen apartado fotográfico, siendo el telefoto 3,7x lo más destacable.

Estos son todos los regalos que vienen incluidos:

Tablet Honor Pad 10.
Lápiz óptico Honor Choice Pencil.
Smartwatch Honor Watch 5.
Auriculares Bluetooth Honor Choice Earbuds Clip.
Cargador Honor SuperCharge de 100W.
Honor Essentials Kit: Un aro magnético, una funda magnética, una cartera magnética y un colgante magnético.
Protección de 12 meses para la pantalla.
Protección de 12 meses.