Que España tiene un problema con la vivienda no es ninguna novedad. Aun así resulta interesante encontrar datos que concretan hasta qué punto se ha complicado acceder a una casa en este país. Los registradores de la propiedad acaban de divulgar uno que resulta especialmente valioso y muestra que quienes quieren comprar un apartamento se encuentran hoy con los precios más elevados de la serie histórica, por encima incluso de los de la burbuja inmobiliaria de 2007.

Sin embargo conviene manejar esas cifras con perspectiva.

Precios por encima de 2007. El mercado inmobiliario está en plena escalada de precios. Eso tampoco supone ninguna sorpresa y puede apreciarse en las curvas ascendentes que muestran desde hace tiempo gráficos como los del portal Idealista. Esta semana el Colegio de Registradores publicó un informe que deja una lectura extra, más interesante.

El alza sostenida de precios ha llevado a que el precio medio de la vivienda haya alcanzado en España “un nuevo máximo histórico”, superando los valores que se manejaban en 2007, antes de que estallase la burbuja inmobiliaria. Según los datos recabados por los registradores, el coste medio durante el último trimestre de 2024 se situó en 2.164 €/m2.

Tabla del estudio de Registradores sobre la evolución del precio de la vivienda.

Bajando al detalle. El dossier permite ahondar aún más y comprobar por ejemplo cómo está respondiendo el mercado de la vivienda de obra nueva y la ‘de segunda mano’, la que ha acumulado de lejos el mayor volumen de operaciones de compraventa. De hecho, de las casi 637.000 transacciones anotadas por el órgano profesional a lo largo de 2024, algo más de 505.000 estuvieron protagonizadas por inmuebles usados, un 6,4% más que el año anterior. La vivienda nueva dejó ‘solo’ 132.000 compraventas, aunque ese dato refleja un incremento considerable con respecto a 2023, del 21,6%.

En cuanto a precios, al cierre de 2024 el metro cuadrado de las viviendas a estrenar se cobraba de media a 2.338 euros, mientras que el de las propiedades ya usadas se cotizaba a 2.133. En el primer caso el precio supera al que se manejaba entre 2006 y 2007, antes de que estallase la burbuja del ladrillo. No ocurre lo mismo con la vivienda de segunda mano, que si bien lleva tiempo encareciéndose, seguiría aún ligeramente por debajo de aquellos valores precrisis.

Precios con letra pequeña. El estudio de Registradores de España muestra efectivamente un precio medio de la vivienda en máximos históricos, por encima del nivel de 2007, pero la gran pregunta es… ¿Significa eso que las casas son más inasequibles hoy que antes de la burbuja inmobiliaria? Para responder a esa pregunta hay que tener en cuenta la diferencia entre los valores nominales, que miden los precios corrientes de cada momento (en este caso 2024) y los reales, en los que se tiene en cuenta el efecto de la inflación.

Hace unos días, tras la publicación del dossier de los Registradores, el doctor en economía Daniel Fuentes advertía en X que muestra precios nominales, con lo que la comparativa entre 2007 y 2024 cuenta con 17 años de diferencia. Y su inflación. El matiz no resta valor a los datos del informe, pero sí debe tenerse en cuenta si se hacen comparaciones con los precios previos a la crisis del ladrillo de 2007.

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Más perspectivas. De hecho los Registradores no son los únicos que han publicado información más o menos actualizada sobre los precios del mercado inmobiliario español. En abril de 2024 el Banco de España lanzó un informe en el que precisamente reflejaba con claridad las diferencias entre valores nominales y reales. Según sus cálculos, en 2023 los precios medios de la vivienda se habían recuperado desde 2014 con una revalorización nominal del 56%; pero en términos de revalorización real ese alza era mucho menor, del 30%.

¿Qué significa eso? Que en el primer caso los precios de 2023 estaban a punto de rebasar a los de 2007 (estaban un 2% por debajo); pero en el segundo, teniendo en cuenta los valores reales, la media de 2023 era aún un 28,5% inferior a la de 2007. El indicador Tinsa IMIE (índice mensual del mercado inmobiliario) del mes de diciembre muestra también que, si bien los valores han crecido de forma clara, el indicador general sigue por debajo del anotado en 2007.

Gráfico del informe anual de 2023 sobre el mercado de la vivienda en España.

Gráfico del Banco de España sobre la evolución del precio de la vivienda nominal y real.

Evolución del precio de la vivienda en España reflejado en el informe de octubre del BE.

Situaciones distintas. Que los precios actuales se acerquen o rebasen a los de 2006 y 2007 tampoco significa que el escenario actual sea el mismo que el de los años previos a la crisis del ladrillo. “La demanda tras la burbuja era especulativa, la de ahora es demográfica”, señala Fuentes en su tuit. Durante una charla con El País Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico, descartaba también una crisis similar a la de la burbuja. El motivo: el gran desafío actual de España es el desajuste entre oferta y demanda, más que el endeudamiento, como ocurría entonces.

El problema, abunda Carbó, es que encontrar vivienda asequible se vuelve “cada vez más difícil” y será difícil que las medidas adoptadas por el Gobierno dejen sentir sus efectos este año o incluso el que viene. “Se necesitaría la incorporación de miles de pisos al mercado para aliviar esta tensión, y eso requiere años”.

¿Hay más? Sí. El estudio de los registradores permite conocer otros tres factores igual de interesantes: las diferencias entre regiones, el número de hipotecas firmadas y el peso de los compradores extranjeros. En lo que se refiere a la primera cuestión, la de los desfases entre comunidades, el informe muestra que en el mercado español conviven realidades dispares. Por ejemplo, mientras Madrid lideró el coste de la vivienda, con 3.780 €/m2, en Castilla-La Mancha y Extremadura ese promedio no llegó siquiera a la barrera de 1.000 €.

El peso del comprador extranjero… y los bancos. El informe muestra además que la inmensa mayoría de las compras se realizan con financiamiento bancario. A lo largo del último trimestre de 2024 se firmaron 124.000 hipotecas, lo que permitió cubrir el 72% de las operaciones.

En cuanto a los compradores extranjeros, los registradores estiman que estuvieron detrás del 14,5% de las ventas. Destacaron los británicos (8,6%), alemanes (6,7%) y holandeses (5,9%) que compraron sobre todo en el litoral. El peso del perfil extranjero es de hecho especialmente pronunciado en las islas, Comunidad Valenciana y Murcia.la vivienda está más cara que nunca en España pero el dato tiene truco.

Imágenes | Andrés García (Unsplash), Registradores y Banco de España 1, 2 y 3

En Xataka | Si Madrid cree tener un problema con la vivienda es porque no conoce el de Londres: ya hay gente viviendo en coles y oficinas

EFE.- Marvel desveló este martes el primer tráiler de la película “The Fantastic Four: First Steps” (“Los Cuatro Fantásticos: Primeros Pasos”), que muestra los preparativos de estos cuatro superhéroes comandados por Pedro Pascal en el papel de Mister Fantastic (Sr. Fantástico) en su camino para vencer al antagonista Galactus. 

Con un ambiente retrofuturista de los años 60, las primeras imágenes muestran a sus personajes en escenarios que van desde lo cotidiano, como una cocina con Ebon Moss-Bachrach en el rol de Ben Grimm, también conocido como Thing o La Mole, hasta cohetes espaciales con escenas románticas entre Mister Fantastic e Invisible Woman (la Mujer Invisible), interpretada por Vanessa Kirby.

“Enfrentaremos juntos cualquier cosa que el mundo nos arroje”, dice Kirby en el tráiler después de una pequeña descripción de cada uno de los personajes, de los que también forma parte Joseph Quinn en el papel de Human Torch (Antorcha Humana). 

Disney señala en un comunicado que esta familia se enfrentará al “desafío más terrorífico” que ha atravesado hasta la fecha.

Los Cuatro Fantásticos tendrán que defender a la Tierra de “un dios espacial voraz” llamado Galactus (Ralph Ineson) y de su enigmática mensajera, Silver Surfer (Julia Garner). El estreno de la cinta está previsto para el 25 de julio.

El tráiler fue estrenado en presencia de los actores en el U.S. Space & Rocket Center, en Huntsville, en el estado de Alabama, en un evento que fans del Universo Cinematográfico de Marvel (MCU) pudieron seguir de forma presencial y telemática.

En los cómics originales, “The Fantastic Four” son astronautas que se convierten en superhéroes tras ser expuestos a rayos cósmicos en el espacio

En el proceso legal Kadrey contra Meta se acusa a la empresa de Mark Zuckerberg de haber utilizado obras protegidas por los derechos de autor para entrenar sus modelos de inteligencia artificial. Hace unas semanas ya se desveló que Zuckerberg había dado el visto bueno para usar libros pirateados, pero ahora llegan nuevas y potentes evidencias de este saqueo.

Correos desvelados. El “apéndice A” del caso incluye varios mensajes de correo electrónico de empleados de Meta en los que se revela que, en efecto, hubo descargas masivas de datos en forma de libros protegidos por derechos de autor. Una de las empleadas, Melanie Kambadur, mostraba su rechazo a hacer esa recolección de datos en octubre de 2022.

“Descargar con torrents desde un portátil de la empresa no parece buena idea”. En abril de 2023 Nikolay Bashlykov, uno de los responsables de llevar a cabo esta recolección de datos, bromeaba incluyendo emojis e indicaba que la empresa tendría que tener cuidado con la IP desde la que descargaban los datos.

Meta conocía los riesgos. En septiembre de ese año Bashlykov ya dejaba de usar emoticonos y avisaba de que usar torrentes implicaría actuar como “semillas” para que otros también los descargasen, y “eso podría no estar bien legalmente”. Estos debates son una prueba de que Meta sabía que este tipo de actividad era ilegal, según los autores que han demandado a la compañía.

Borrando las huellas. En un mensaje interno el investigador de Meta Frank Zhang indicó cómo la empresa evitó usar sus servidores al descargar este conjunto de datos para “evitar” “el riesgo de que cualquiera pueda trazar a la semilla” y a quien descargaba esos datos.

81,7 TB de datos. Como señalan en Ars Technica, las pruebas muestran que Meta descargó vía torrent al menos 81,7 terabytes de datos de diversas bibliotecas que ofrecen esos libros protegidos por derechos de autor. En un nuevo documento del proceso legal se indicaba que al menos 35,7 TB se habían descargado de sitios como Z-Library o LibGen (que acabó cerrándose el verano pasado).

Meta quiere desestimar esos cargos. Meta ha presentado una moción para desestimar esas acusaciones indicando que no había evidencias de que ningún libro fuera descargado por empleados de Meta a través de Torrent o que fueron distribuidos luego por Meta. En Xataka nos hemos puesto en contacto con la compañía, y actualizaremos esta noticia si recibimos comentarios sobre el caso.

Saqueo a fuego de internet. Estos datos vuelven a incidir en las discutibles prácticas que las empresas de IA están utilizando para entrenar sus modelos. Lo vimos con Google, y desde luego también con OpenAI, que usó millones de textos para entrenar a ChatGPT, y muchos de ellos tenían copyright. Perplexity estuvo en el punto de mira tras descubrirse que se saltaba a la torera las reglas de internet para evitar muros de pago y alimentar su modelo de IA.

Se están normalizando los robos de internet. Lo asombroso de todo esto es que el hecho de que todas las empresas estén saltándose las normas y violando los derechos de autor parece estar normalizando el saqueo de internet. Casi no da tiempo a escandalizarse y lo damos casi ya como una política de hechos consumados para poder seguir a lo nuestro.

¿De verdad esto es un “uso justo”? Todas las empresas se escudan en el concepto del “uso justo” (“fair use”). Este concepto desarrollado en el derecho anglosajón permite  el uso limitado de material protegido sin que sea necesario pedir permiso por hacerlo. Las demandas por violaciones de copyright no han parado de llegar en el mundo de la IA generativa, pero parecen estar quedando en un segundo plano mientras estos gigantes prosperan.

En Xataka | 5.000 “tokens” de mi blog están siendo usados para entrenar una IA. No he dado mi permiso